Kamis, April 30, 2009

PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH ANTARA DEVELOPER SEBAGAI PENJUAL DAN MASYARAKAT SEBAGAI PEMBELI


Bagi masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli rumah dengan developer dan agar kepentingannya sebagai pembeli tidak terusik, ada baiknya memperhatikan tentang pedoman pengikatan jual beli rumah yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 tentang PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH.

Yang pertama perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli rumah dengan developer adalah mengenai Uraian Obyek jual beli yang dimuat dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual - Beli yang sedikitnya harus mencantumkan :

a. Luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan.
b. Luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya.
c. Lokasi tanah dengan mencantumkan nomor kapling, rincian wilayah, desa atau kelurahan dan kecamatan.
d. Harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya, yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Developer sebagai penjual memiliki kewajiban :

1. Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut.

2. Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan Pemerintah di bidang Moneter.

3. Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan jual beli rumah wajib memiliki :

a. Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT).

b. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer) telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman.

c. Surat ijin Mendirikan Bangunan.

4. Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bengunan) dihadapan PPAT.

5. Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah untuk setiap hari keterlambatannya.

6. Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang.

Selain kewajiban-kewajiban sebagaimana disebutkan diatas, developer sebagai penjual harus memberikan jaminan kepada pembeli dalam bentuk :

1. Penjual menjamin bagi kepentingan pihak Pembeli bahwa Tanah dan Bangunan Rumah yang menjadi obyek pengikatan jual beli adalah hak penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

2. Penjual menjamin serta membebaskan Pembeli dari segala tuntutan yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut.

3. Penjual menjamin dan bertanggungjawab terhadap cacat yang tersembunyi yang baru diketahui dikemudian hari, sesuai dengan ketentuan pasal 1504 dan 1506 KUH Perdata.

Oleh karena jual beli merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan maka ada kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi seorang pembeli seperti :

1. Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama.

2. Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama.

3. Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama Pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual.

4. Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.

5. Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh Penjual.

Terkait dengan serah terima bangunan, dalam hal bangunan rumah yang menjadi obyek dari Pengikatan Jual Beli Rumah telah selesai dibangun sesuai dengan jangka waktu yang
diperjanjikan, dan sepanjang Pembeli telah selesai memenuhi kewajiban untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya, maka Penjual dan Pembeli sepakat untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah.

Sebelum penandatanganan Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah, developer wajib memberitahukan secara tertulis tentang adanya Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah kepada Pembeli, minimal dalam waktu 2 (dua) minggu sebelumnya. Apabila setelah jangka waktu surat pemberitahuan, pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima tersebut, maka dengan lewatnya waktu tersebut, pihak Pembeli telah dianggap menerima Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dengan segala konsekuensi dan resikonya.

Dalam hal pihak Penjual berhasil mendirikan bangunan rumah lebih cepat daripada jangka waktu yang telah diperjanjikan, dan dalam hal Pembeli telah memenuhi kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu, maka Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak Penjual kepada Pembeli.

Dengan dilakukan serah terima Tanah dan Bangunan Rumah, maka segala tanggungjawab untuk memelihara dan menjaga Tanah dan Bangunan Rumah tersebut menjadi tanggungjawab pihak pembeli sepenuhnya. Setelah serah terima Tanah dan Bangunan Rumah dilakukan, pihak Penjual wajib untuk memberikan masa pemeliharaan/perbaikan dalam jangka waktu 100 (seratus) hari terhitung sejak tanggal ditanda tanganinya Berita Acara Serah Terima. Perbaikan-perbaikan atas bagian yang rusak yang dilakukan oleh pihak Penjual berdasarkan Gambar Denah Bangunan, dan Spesifikasi Teknis, yang merupakan lampiran dari Pengikatan Jual Beli Rumah tersebut.

Apabila selama berlangsungnya masa pemeliharaan terjadi kerusakan pada bangunan yang disebabkan oleh Keadaan memaksa (Force Mayeure), seperti antara lain, gempa bumi, banjir, huru-hara perang dan tindak kekerasan yang dilakukan oleh perorangan maupun massal, atau karena adanya perubahan bangunan rumah yang dilakukan pihak Pembeli, maka pihak Penjual dibebaskan atas tanggungjawab perbaikan.

Dalam hal penggunaan/ pemanfaatan rumah, terkadang ditemukan fakta bahwa penggunaan rumah tersebut semula sebagai tempat tinggal dialih fungsikan sebagai tempat usaha. Alih fungsi ini tentunya bentuk pengingkaran atas kesepakatan jual beli rumah karena pada umumnya developer sebagai penjual menetapkan aturan tentang penggunaan bangunan dimana Pembeli diwajibkan menggunakan Tanah dan Bangunan Rumah sebagai tempat tinggal dan/atau sesuai dengan tujuan dan peruntukannya, Pembeli wajib senantiasa mentaati "Peraturan Tata Tertib Lingkungan” serta melarang Pembeli selama masa pendirian bangunan tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintah pelaksana bangunan yang bersifat mengubah dan menambah bangunan rumah tanpa persetujuan Penjual.

Bagaimana dengan pengalihan hak atas rumah/ bangunan yang diperjual belikan ? Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa selama belum dilaksanakannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tanpa persetujuan tertulis dari pihak Penjual, pihak Pembeli dibenarkan untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah kepada pihak ketiga. Demikian pula sebaliknya berlaku bagi Pihak Penjual.

Dalam hal Penjual dapat menyetujui secara tertulis kepada Pembeli untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan kepada pihak ketiga, maka Pembeli dikenakan biaya administrasi sebesar 2 1/2 % (dua setengah presen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung kepada penjual.

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa Pengikatan Jual Beli Rumah tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, akan tetapi tetap menurun dan harus ditaati oleh para ahli waris dari pihak yang meninggal.

Dalam Pengikatan Jual Beli Rumah, pembeli mempunyai hak untuk membatalkan pengikatan tersebut apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

a. Pihak Penjual tidak dapat menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah beserta hak-bak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan, dan Pembeli telah selesai kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan tersebut.

b. Pihak Penjual menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah yang tidak cocok dengan Gambar Denah, dan Spesifikasi Teknis Bangunan yang telah ditetapkan bersama dan menjadi lampiran daiam Pengikatan Jual beli.

c. Apabila keadaan yang dimaksud dalam butir a dan b tersebut terjadi maka perjanjian menjadi batal, dan Penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

d. Pembeli tidak dapat memenuhi dan atau tidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai dengan yang diperjanjikan.

e. Pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan kepada Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sesuai dengan syarat-syarat Akta Perjanjian Kredit.

f. Pembeli mengundurkan diri atau membatalkan transaksi jual beli Tanah dan Bangunan Rumah karena suatu sebab atau alasan apapun juga.

g. Apabila keadaan sebagaimana dimaksud dalam butir d, e, dan f tersebut terjadi dalam hal pembayaran atas Tanah dan Bangunan Rumah belum mencapai 10% (sepuluh prosen) maka keseluruhan pernbayaran tersebut menjadi hak pihak Penjual.

Dalam hal pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah yang dilakukan pihak Pembeli melebihi 10% (sepuluh prosen) maka pihak Penjual berhak memotong 10% (sepuluh prosen) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah dan sisanya wajib dikembalikan kepada pihak Pembeli.

Setelah Bangunan Rumah selesai dibangun di atas tanah dan telah siap untuk dihuni, Pembeli pun telah membayar lunas seluruh harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu dan proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama Penjual maka barulah Akta Jual Beli dapat ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada saat melangsungkan jual beli Tanah dan Bangunan Rumah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan atau pada waktu melangsungkan pengikatan di hadapan Notaris. Pembeli wajib membawa dan memperlihatkan asli surat-surat berikut kuitansi mengenai pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu;

Tidak dapat dipungkiri, bahwa meskipun Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) dibuat dihadapan PPAT, terkadang timbul perselisihan antara penjual dan pembeli. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No: 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mengatur tentang penyelesaian perselisihan antara developer selaku penjual dengan pembeli dengan mensyaratkan jika terjadi perselisihan, perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul sehubungan dengan/sebagai akibat dari pengikatan jual beli, maka para pihak akan menyelesaikan secara musyawarah.

Jika penyelesaian secara musyawarah tidak membawa hasil, maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI). Biaya yang timbul sehubungan dengan pemeriksaan oleh Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI) menjadi beban dan harus dibayar oleh para pihak untuk jumlah yang sama yaitu Penjual 50 % (lima puluh prosen) dan Pembeli 50 % (lima puluh prosen).

Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan dan/atau penambahan atas isi dari Pengikatan Jual Beli, maka para pihak akan merundingkan secara musyawarah dan mufakat serta hasilnya akan dituangkan dalam suatu Adendum yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari Pengikatan Jual Beli tersebut.

Read more »

Selasa, April 28, 2009

MEMILIH ANTARA PENANGGUHAN DAN PENGALIHAN PENAHANAN


Dalam upaya pendampingan klien, umumnya kuasa hukum sering dibenturkan tentang status penahanan yang diterapkan penyidik atau penuntut umum atas kliennya. Sebagaimana diketahui, penahanan dapat dikenakan terhadap tersangka atau terdakwa yang melakukan tindak pidana dan atau percobaan maupun pemberian bantuan dalam tindak pidana tersebut dalam hal tindak pidana dengan ancaman pidana penjara lima tahun atau lebih. Penahanan juga dapat dilakukan atas tindak pidana seperti :



  1. Kebiasaan menyiarkan, mempertunjukkan atau menempelkan di muka umum tulisan, gambaran atau benda yang melanggar kesusilaan (Pasal 282 ayat (3) KUHP),
  2. Sengaja menyebabkan, mengadakan atau memudahkan perbuatan cabul dengan orang lain dan menjadikannya sebagai pencarian atau kebiasaan (Pasal 296 KUHP),
  3. Perlakuan tidak menyenangkan (Pasal 335 ayat (1) KUHPidana),
  4. Penganiayaan (Pasal 351 ayat (1) KUHPidana,
  5. Penganiayaan dengan direncanakan (Pasal 353 ayat (1) KUHPidana),
  6. Penggelapan (Pasal 372 KUHPidana),
  7. Penipuan (Pasal 378 KUHPidana),
  8. Membeli barang-barang tapi berniat tidak melunasi pembayarannya (Pasal 379 a KUHPidana),
  9. Nahkoda yang sesudah dimulai penerimaan atau penyewaan kelasi tetapi sebelum perjanjian habis sengaja dan melawan hukum menarik diri dari pimpinan kapal itu (Pasal 453 KUHPidana),
  10. Kelasi yang, bertentangan dengan kewajibannya menurut persetujuan kerja, menarik diri dari tugasnya di kapal Indonesia, jika menurut keadaan di waktu melakukan perbuatan, ada kekhawatiran timbul bahaya bagi kapal, penumpang atau muatan kapal itu (Pasal 454 KUHPidana),
  11. Anak buah kapal kapal Indonesia, yang sengaja dan melawan hukun tidak mengikuti atau tidak meneruskan perjalananyang telah di setujuinya (Pasal 455 KUHPidana),
  12. Penumpang kapal Indonesia yang di atas kapal menyerang nakoda, melawannya dengan kekerasan atau ancaman kekerasan, dengan sengaja merampas kebebasannya untuk bergerak atau seorang anak buah kapal Indonesia yang di atas kapal dalam pekerjaan berbuat demikian terhadap orang yang lebih tinggi pangkatnya (Pasal 459 KUHPidana),
  13. Menjadi penadah hasil kejahatan (Pasal 480 KUHPidana) dan
  14. Menarik keuntungan dari perbuatan cabul seorang wanita dan menjadikannya sebagai pencarian (Orang yang berprofesi germo atau mucikari) (Pasal 506 KUHPidana).

Umumnya pula, ketika si klien dikenakan status penahanan, kuasa hukum atau keluarganya berupaya untuk mengajukan permohonan penangguhan penahanan. Memang permintaan penangguhan penahanan merupakan haknya tersangka/ terdakwa tetapi untuk dikabulkan atau tidaknya penangguhan penahanan tersebut merupakan wewenang si penyidik atau penuntut umum. Sesuai dengan arti kata penangguhan yang berarti tunda atau menunda maka dapat diartikan dengan adanya upaya penangguhan penahanan tidak lebih hanya menunda masa penahanan yang seharusnya dijalankan oleh si tersangka. Yang artinya, jika permohonan penangguhan penahanan tersebut dikabulkan maka masa penangguhan penahanan dari seorang tersangka atau terdakwa tidak termasuk masa status tahanan. Ini tentunya menjadi resiko tersendiri bagi si tersangka mengingat berkurangnya masa status tahanan lebih menguntungkan dibandingkan jika harus menjalani masa tahanan dihitung sejak putusan hakim memiliki kekuatan hukum tetap. Resiko yang lain yang juga harus diperhitungkan adalah masalah kewenangan dari si penyidik atau si penuntut umum, mengingat, sekali lagi, dikabulkan atau tidaknya penangguhan penahanan tersebut merupakan wewenang si penyidik atau penuntut umum. Jadi, jika di tingkat penyidikan permohonan penangguhan penahanan dikabulkan, belum tentu di tingkat kejaksaan penangguhan penahanan tersebut dikabulkan pula. Kalaupun misalnya di tingkat penyidik dan dikejaksaan penangguhan penahanan tersebut dikabulkan, berapa banyak uang jaminan yang harus dikeluarkan si klien mengingat atas nama "kewenangan dan jabatan" masing-masing instansi memiliki peraturan dan kekuasaan tersendiri untuk menentukan besaran uang jaminan. Belum lagi, jika penangguhan penahanan tersebut harus diajukan kembali kepada Majelis Hakim yang memeriksa perkara.

Atas uraian kerugian tentang upaya permohonan penangguhan penahanan seperti di atas, menjadi pertanyaan, apakah upaya permohonan penangguhan penahanan tersebut efektif ditengah proses hukum yang sedang dijalankan oleh klien ? Efektif tidaknya tentu menjadi ukuran yang subjektif, tergantung pada kondisi keuangan tersangka/ terdakwa dan keluarganya.

Lalu manakah yang lebih efektif untuk menghindar dari status penahanan ?

Sebenarnya, yang jauh lebih efektif adalah tetap menerima status penahanan tersebut sampai putusan hakim dapat keluar dan memiliki kekuatan yang hukum tetap. Hal ini lebih menguntungkan bagi si tersangka/ terdakwa untuk lepas dari jeratan hukum dan masa hukuman yang seharusnya dijalankan.

Sekiranya ternyata tersangka/ terdakwa masih tetap enggan untuk menjalankan masa penahanan, lebih baik mengupayakan permohonan pengalihan penahanan. Sama seperti penangguhan penahanan, pengalihan penahanan juga merupakan hak si tersangka/ terdakwa dan dikabulkan tidaknya menjadi kewenangan penyidik, penuntut umum atau hakim. Bedanya dalam pengalihan penahanan, tersangka/ terdakwa bisa mengajukan penahanan rumah atau penahanan kota. Ini tentunya lebih efektif dibandingkan penangguhan penahanan karena selama pengalihan penahanan, meskipun ditahan dirumah sendiri atau didalam kota tetap dihitung sebagai masa penahanan.

Pasal 22 KUHAP menyatakan bahwa jenis penahanan dapat berupa penahanan rumah tahanan negara; penahanan rumah atau penahanan kota. Penahanan rumah dilaksanakan di rumah tempat tinggal atau rumah kediaman tersangka atau terdakwa dengan mengadakan pengawasan terhadapnya untuk menghindarkan segala sesuatu yang dapat menimbulkan kesulitan dalam penyidikan, penuntutan atau pemeriksaan di sidang pengadilan. Penahanan kota dilaksanakan di kota tempat tinggal atau tempat kediaman tersangka atau terdakwa, dengan kewajiban bagi tersangka atau terdakwa melapor diri pada waktu yang ditentukan. Masa penangkapan dan atau penahanan dikurangkan seluruhnya dari pidana yang dijatuhkan. Untuk penahanan kota pengurangan tersebut seperlima dari jumlah lamanya waktu penahanan sedangkan untuk penahanan rumah sepertiga dari jumlah lamanya waktu penahanan.

Read more »

Sabtu, April 25, 2009

Email Phising and Money Laundry

Phising tidak jarang digunakan oleh para pelaku kriminal di internet untuk memancing seseorang agar mendatangi alamat web melalui e-mail, salah satu tujuannya adalah untuk menjebol informasi yang sangat pribadi dari sang penerima email, seperti password, kartu kredit, dll. Diantaranya dengan mengirimkan informasi yang seakan-akan dari penerima e-mail mendapatkan pesan dari sebuah situs, lalu mengundangnya untuk mendatangi sebuah situs palsu. Situs palsu dibuat sedemikian rupa yang penampilannya mirip dengan situs asli. lalu ketika korban mengisikan password maka pada saat itulah penjahat ini mengetahui password korban. Penggunaan situs palsu ini disebut juga dengan istilah pharming.

Adapun email phising yang dibahas dalam postingan ini adalah masalah email pshising yang seolah-olah menawarkan dana kepada penerima email dengan syarat cukup memberikan data informasi tentang nomor rekening penerima email yang bersangkutan.

Phising sendiri berasal dari kata fishing atau memancing. Secara definisi, Phising adalah tindakan memperoleh informasi pribadi seperti User ID, PIN, nomor rekening bank, nomor kartu kredit Anda secara tidak sah. Informasi ini kemudian akan dimanfaatkan oleh pihak penipu untuk mengakses rekening, melakukan penipuan kartu kredit atau memandu nasabah untuk melakukan transfer ke rekening tertentu dengan iming-iming hadiah Dengan kemajuan teknologi pembayaran online, aksi semacam ini semakin marak terjadi. Selain terjadi peningkatan kuantitas, kualitas serangan pun juga mengalami kenaikan. Artinya, situs-situs palsu itu ditempatkan pada server yang tidak menggunakan protokol standar sehingga terhindar dari pendeteksian. Bagaimana phishing dilakukan? Modus umum yang sering digunakan oleh penipu adalah sebagai berikut:

-Penggunaan alamat e-mail palsu dan grafik untuk menyesatkan Nasabah sehingga Nasabah terpancing menerima keabsahan e-mail atau web sites. Agar tampak meyakinkan, pelaku juga seringkali memanfaatkan logo atau merk dagang milik lembaga resmi, seperti; bank atau penerbit kartu kredit. Pemalsuan ini dilakukan untuk memancing korban menyerahkan data pribadi, seperti; password, PIN dan nomor kartu kredit

-Membuat situs palsu yang sama persis dengan situs resmi atau pelaku phishing mengirimkan email yang berisikan link ke situs palsu tersebut.

-Membuat hyperlink ke web-site palsu atau menyediakan form isian yang ditempelkan pada e-mail yang dikirim.

Bagaimana dengan phising yang menawarkan dana, tentunya sama modusnya

Read more »

Selasa, April 14, 2009

Asuransi, Polis Dan Premi …. Kapan suatu pertanggungan asuransi itu dapat dituntut


Pasal 246 KUHDagang (Wetboek van Koophandel voor Indonesie) menyatakan, asuransi atau pertanggungan adalah perjanjian, di mana penanggung mengikat diri terhadap tertanggung dengan memperoleh premi, untuk memberikan kepadanya ganti rugi karena suatu kehilangan, kerusakan, atau tidak mendapat keuntungan yang diharapkan, yang mungkin akan dapat diderita karena suatu peristiwa yang tidak pasti. Sementara, Pasal 1 Undang-Undang No. 2 Tahun 1992 tentang usaha perasuransian menyatakan, asuransi atau pertanggungan adalah perjaniian antara dua pihak atau lebih, dengan mana pihak penanggung mengikatkan diri kepada tertanggung, dengan menerima premi asuransi, untuk memberikan penggantian kepada tertanggung karena kerugian, kerusakan atau kehilangan keuntungan yang diharapkan, atau tanggung jawab hukum kepada pihak ketiga yang mungkin akan diderita tertanggung, yang timbul dari suatu peristiwa yang tidak pasti, atau untuk memberikan suatu pembayaran yang didasarkan atas meninggal atau hidupnya seseorang yang dipertanggungkan.

Dari pengertian diatas, dapat disimpulkan bahwa yang menjadi objek dalam perjanjian asuransi adalah benda dan jasa, jiwa dan raga, kesehatan manusia, tanggung jawab hukum, serta semua kepentingan lainnya yang dapat hilang, rusak, rugi, dan atau berkurang nilainya.

Perjanjian pertanggungan antara Penanggung (perusahaan asuransi) dan Tertanggung (nasabah) dimuat dalam suatu akta yang disebut polis. Keputusan Menteri Keuangan No. 422/KMK.06/2003 tentang penyelenggaran usaha perusahaan asuransi dan perusahaan reasuransi menyatakan polis asuransi harus memuat sekurang-kurangnya ketentuan mengenai :

Saat berlakunya Tanggungan,
Uraian manfaat yang diperjanjikan,
Cara pembayaran premi,
Tenggang waktu (grace period) pembayaran premi,
Kurs yang digunakan untuk polis asuransi dengan mata uang asing apabila pembayaran premi dan manfaat dikaitkan dengan mata uang rupiah,
Waktu yang diakui sebagai saat diterimanya pembayaran premi,
Kebijakan perusahaan yang ditetapkan apabila pembayaran premi dilakukan melewati waktu yang disepakati.
Priode dimana Perusahaan Asuransi tidak dapat meninjau ulang keabsahan kontrak asuransi (incostestable period)
Tabel nilai tunai, bagi polis asuransi jiwa yang mengandung nilai tunai.
Perhitungan deviden polis atau sejenisnya, bagi polis asuransi jiwa yang menjanjikan deviden polis atau sejenisnya.
Penghentian pertanggungan, baik dari pihak penanggung atau dari pihak tertanggung, termasuk syarat dan penyebabnya.
Syarat dan tata cara pengajuan klaim, termasuk bukti pendukung yang diperlukan dalam mengajukan klaim.
Pemilihan tempat penyelesaian perselisihan.
Bahasa yang dijadikan acuan dalam hal terjadi sengketa atau beda pendapat, untuk polis asuransi yang dicetak dalam 2 (dua) bahasa,

Adapun hal yang terlarang untuk dimuat dalam Polis Asuransi adalah :

Pencantuman suatu ketentuan yang dapat ditafsirkan bahwa tertanggung tidak dapat melakukan upaya hukum sehingga tertanggung harus menerima penolakan pembayaran klaim.
Ketentuan yang ditafsirkan sebagai pembatasan upaya hukum bagi para pihak dalam upaya penyelesaian perselisihan.
Pembatasan pemilihan wilayah hukum Pengadilan hanya pada pengadilan yang wilayah hukumnya mencakup domisili penanggung.

Dalam praktek, pengajuan klaim baru dapat dilakukan setelah polis asuransi diterbitkan dan premi dibayarkan oleh tertanggung kepada penanggung (Perusahaan Asuransi). Benarkah demikian ? Kapankah pertanggungan itu dapat dituntut secara hukum ?

Pasal 257 KUHDagang menyatakan, Perjanjian pertanggungan ada seketika setelah hal itu diadakan; hak mulai saat itu, malahan sebelum Polis ditandatangani dan kewajiban kedua belah pihak dari penanggung dan dari tertanggung berjalan.

Jadi, berdasarkan ketentuan Pasal 257 tersebut, sepanjang telah ada kesepakatan tanggung menanggung antara nasabah asuransi (tertanggung) dengan Perusahaan Asuransi (penanggung), tertanggung dapat mengajukan klaim atas kerugian yang ada. Bingung khan ? …. Sama, saya juga bingung tuh … enak bener khan bisa mengajukan klaim asuransi tanpa adanya polis asuransi …:-D

Read more »

Minggu, April 05, 2009

MIMPI PECANDU/ KORBAN NAPZA YANG TERWUJUD


17 Maret 2009, setelah 12 (dua belas) tahun berlakunya Undang-Undang psikotropika dan narkotika, setelah melewati masa-masa pro dan kontra tentang pentingnya putusan Pengadilan tentang rehabilitasi bagi para pecandu/ korban Napza, akhirnya Mahkamah Agung Republik Indonesia mengeluarkan Surat Edaran tentang pelaksanaan dan penerapan putusan rehabilitasi.

Harus diakui, bahwa tujuan pemidanaan dalam UU No. 5 Tahun 1997 dan UU No. 22 Tahun 1997 yakni memberi efek psikologis kepada masyarakat agar tidak melakukan tindak pidana narkotika, dengan menetapkan ancaman pidana yang lebih berat, minimum dan maksimum, telah salah sasaran. Dikatakan telah sasaran karena penerapan pidana tersebut tidak memandang tingkat kejahatan dari subjek dan objek yang dilanggar. Polisi, Jaksa dan Hakim lebih menyamaratakan antara pemakai, pengedar dan bandar dengan suatu hukuman pidana yakni pidana penjara.

Penerapan hukuman pidana penjara bagi para pecandu/ korban Napza, sekali lagi, harus diakui telah gagal untuk menekan tindak kejahatan penyalagunaan NAPZA. Mereka yang seharusnya masih bisa dirawat dan dipulihkan atas kecanduannya pada NAPZA, akhirnya malah lebh parah, baik ketergantungannya pada NAPZA atau tingkat kejahatannya. Ini tidak lepas dari idiom di masyarakat bahwa “penjara tidak lebih dari sekolah bagi para penjahat pemula”.

Ketentuan tentang putusan rehabilitasi bagi para pemakai/pecandu/korban NAPZA diatur dalam undang-undang. Pasal 41 UU No. 5 Tahun 1997 tentang Psikotropika secara jelas menyatakan, pengguna psikotropika yang menderita sindroma ketergantungan yang berkaitan dengan tindak pidana di bidang psikotropika “dapat” diperintahkan oleh hakim yang memutus perkara tersebut untuk menjalani pengobatan dan/atau perawatan. Sedangkan Pasal 47 UU No. 22 Tahun 1997 tentang Narkotika mengatur sebagai berikut:

(1) Hakim yang memeriksa perkara pecandu narkotika “dapat”:

a. memutuskan untuk memerintahkan yang bersangkutan menjalani pengobatan dan/atau perawatan, apabila pecandu narkotika tersebut terbukti bersalah melakukan tindak pidana narkotika; atau
b. menetapkan untuk memerintahkan yang bersangkutan menjalani pengobatan dan/atau perawatan, apabila pecandu narkotika tersebut tidak terbukti bersalah melakukan tindak pidana narkotika.

(2) Masa menjalani pengobatan dan/atau perawatan bagi pecandu narkotika sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, diperhitungkan sebagai masa menjalani hukuman.

Bagi Polisi, Jaksa maupun Hakim, pengertian kata “dapat” dalam pasal-pasal di kedua undang-undang, tidak lebih merupakan kata diskresi hukum yang tidak mewajibkan penerapan rehabilitasi dalam perkara penyalahgunaan Napza. Para aparatur penegak hukum, lebih menilai pemakai/ pecandu NAPZA adalah orang-orang yang patut dihukum penjara. Akhirnya, mudah ditebak, lembaga pemasyarakatan dari tahun ke tahun menjadi penuh dan overload.

Kembali pada pokok pembahasan, yakni tentang diterbitkannya SEMA No. 7 Tahun 2009 tentang menempatkan pemakai NAPZA kedalam panti terapi dan rehabilitasi diharapkan menjadi cikal bakal agar Polisi, Jaksa dan Hakim dapat kiranya benar-benar mengkategorikan dulu besar kecilnya pelanggaran atau kejahatan yang dilakukan seorang tersangka/ terdakwa dalam perkara penyalahgunaan NAPZA.

Dalam SEMA tersebut, secara jelas dan tegas dikatakan bahwa putusan rehabilitasi diterapkan dalam hal-hal sebagai berikut :

1. Pelaku tertangkap tangan.
2. Pada saat tertangkap tangan ditemukan barang bukti satu kali pakai.
3. Adanya surat keterangan uji laboratoris bahwa pelaku adalah pengguna NAPZA.
4. Bukan residivis dalam kasus penyalahgunaan NAPZA.
5. Adanya surat keterangan dokter/ psikiater Pemerintah (bukan dokter praktek swasta).
6. Tidak ada bukti yang mengarah bahwa pelaku adalah pengedar/ bandar/ produsen NAPZA.

Ditegaskan pula dalam SEMA tersebut yakni tentang tempat perawatan dan rehabilitasi adalah Unit pelaksana teknis T & R BNN yang berada di LIDO – Bogor, RSKO, panti rehabilitasi DEPSOS RI dan UPTD, rumah sakit jiwa dan panti-panti rehabilitasi ketergantungan NAPZA yang dikelola masyarakat dengan ketentuan panti dimaksud telah terakreditasi oleh DEPKES atau DEPSOS.

Meskipun SEMA No. 7 Tahun 2009 tersebut adalah mimpi para pecandu yang menjadi kenyataan, tak ayal, masih meninggalkan suatu permasalahan yakni ditetapkannya Rumah Sakit Jiwa sebagai tempat rehabilitasi dan pemulihan ketergantungan NAPZA. Perlu dipertanyakan secara phisikologis, apakah para pemakai/ pecandu NAPZA adalah orang yang sakit jiwa ?

Read more »